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【专栏】长租公寓风波再起,租金贷会成下一个“被抛弃”的场景吗?

消金界 · 零壹财经 2020-02-26 18:14:39 阅读:7238

关键词:华瑞银行微众银行房租分期租金贷蛋壳公寓

一直处在风口浪尖的长租公寓行业,因为新冠疫情的发生,再度迎来考验。而这次影响远大于之前,恐将波及到合作的金融机构。加之监管出手,相关企业命悬一线。 消金界注意到,2月23号以后,部分上海青客房东,收到了青客公司“无法向房东支付租金”的短信,上海几百位青客房东已经成立了维...

一直处在风口浪尖的长租公寓行业,因为新冠疫情的发生,再度迎来考验。而这次影响远大于之前,恐将波及到合作的金融机构。加之监管出手,相关企业命悬一线。

消金界注意到,2月23号以后,部分上海青客房东,收到了青客公司“无法向房东支付租金”的短信,上海几百位青客房东已经成立了维权群。

而在2月14日,深圳市住建局约谈了蛋壳公寓相关负责人,也是因为蛋壳公寓在深圳拖欠业主租金,并且要求业主“免租”,发生了房东聚众维权的情况。

除了与房东的纠纷,青客和蛋壳都有租客反应,房子退租以后,房租贷无法终止,还天天收到银行的催款信息。

据消金界了解,微众银行和上海华瑞银行涉及的房租贷用户最多,是此次长租公寓主要的两家踩雷银行。

资金还能撑多久?

与前几次长租公寓“爆仓”,主要集中在中小平台不同,这次资金链先撑不住的,是青客、蛋壳这样已经上市的大平台。

2月18日,青客房东收到青客公司的短信,其中要求房东“按照法律规定免除疫情期间的租金”,2月19日,青客又通知房东,房租由“先付后用”更改为“先用后付”,原本1月25日就应该支付的房租要顺延到4月25日支付。而到了2月23日,部分上海房东收到了青客“无法向房东支付租金”的短信,要与房东沟通、协商解除合同、退房。

绝大多数青客房东都不同意青客提供的解决方案,尤其是在核实了其并未向房客减租之后。

一位与青客签约三年的房东表示,已经给了青客三个月的免租期,现在青客又借疫情提出免租,属于单方面违约。

据悉,几百位上海房东已经建了维权群,准备联合起来向青客讨要说法。

同样的情形,蛋壳在深圳发生的更早。

2月14日,因为拖欠房东租金,并要求房东免租,蛋壳被深圳市住建局约谈。

深圳住建局要求蛋壳组织法律专业人士参与研究制定解决方案,与业主进行沟通协商,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

最值得注意的是,深圳政法委也关注到此事,其给深圳金融监管局和深圳银保监局的通知提到,深圳市发生蛋壳公寓业主讨要租金的聚众维权事件,要求监管部门排查深圳市“租金贷”情况,上报“租金贷”涉及的金融机构名称和数量、贷款人数以及贷款金额。

这是对“租金贷”这类产品敲响了警钟。

事实上,这已经不是监管第一次意识到“租金贷”的风险。

2019年12月,住建部等六部委发布文件,要求住房租赁企业将租金、押金等资金纳入监管账户,并且还要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

长租公寓的危机其实就是资金链的危机,而租金贷则是长租平台资金运转模式的核心环节之一。
但无论是蛋壳还是青客,租金贷资金占比都是居高不下。

截至2019年9月30日,青客有65.4%的租金来自资金贷,而2019年1至9月,蛋壳80%的租金收入来自于租金贷的租金预付款。

微众银行、华瑞银行踩雷 

随着资金链的紧张,房租贷的风险已经开始集中暴露。

据消金界了解,蛋壳公寓租金贷的合作方是微众银行,青客公寓租金贷的合作方是上海华瑞银行。


有租客在蛋壳公寓办理了微众银行的租金贷,贷款成功页面显示,“贷款资金将放款至您的微众银行专用账户,用于支付剩余房租”。

但是当租客退租以后,还继续收到微众银行还款以及催收通知。

与微众银行沟通,微众银行客服表示蛋壳并没有将贷款退还,租客需要继续还款,否则影响征信。

如果银行与租赁企业的“专用账户”正常,租客提出已经退租,要求微众银行停止向蛋壳付款,后者应该能做出反映。但客服反馈解决不了问题。

租客认为,微众银行所谓的租金贷“专用账户”形同虚设,表示将拒绝还款,并已经向银保监会投诉。


而青客公寓的租客也有同样的遭遇。

一位租客通过青客公寓办了上海华瑞银行的租金贷,申请退房之后,迟迟无法办理,却继续收到华瑞银行的还贷短信。


根据消金界的了解,退房之后仍需还贷的情况并非少数。

租客相当于被夹在了银行和长租平台之间,银行催促还款否则影响征信,而平台则表示不用理会银行催款通知。

但对租客而言,为已经不住的房子还款,显然是难以接受的。

一位从事银行零售业务风控的人士向消金界表示,这种情况下,银行实际上并没有收到平台退款,肯定会积极催促租客还款,但是一般也不会真的就上征信,因为毕竟不是租客的原因,即使上了后期也有可能修改回来。

而一位熟悉ABS业务的专业人士则告诉消金界,租金贷这种产品,明显存在资金混同和挪用的风险,即使表面上由所谓租金专用账户划转至监管账户,但还是存在被混入平台经营收入的风险,甚至是被挪用。

一旦资金混同并被挪用,出现众多租客退租的情况,平台自然没法将资金及时退回。

但无论出现哪种情况,责任都在长租平台和银行,让租客承担风险显然不合理。

 租金贷会否成下一个“被抛弃”的场景?

租金贷目前的情况,不由得让人想起教育分期。

2019年底,因为韦博英语跑路,众多踩雷的金融机构牵涉其中,被监管要求暂停教育分期学员征信上传。

现在看来,租金贷极有可能要重蹈韦博英语教育分期的覆辙。

据消金界的了解,其实在2019年初,以长租公寓为底层资产的ABS也已经开始暴露风险。

某集团以自持物业发行了长租公寓ABS,但是租金收入恶化,被评级机构列入了观察名单。

最后,该集团通过出售子公司股权,加速销售回款等方式,改善了现金流,才得以逃出观察名单。

自持物业的长租平台尚且如此,更何况自如、蛋壳、青客这样事实上的“二房东”平台。

根据蛋壳公寓披露的财务数据, 2017年、2018年以及2019年的1至9月,蛋壳公寓的营业收入分别为6.56亿、26.75亿、50.亿,净亏损分别为2.72亿、13.69亿、25.16亿,同期现金流为-1.1亿、-11.6亿、-16.3亿元。

虽然营业收入再增长,但净亏损也在扩大,现金流更是在持续恶化。

青客同样不容乐观,截至2017年末、2018年末,青客净亏损分别为2.45亿、4.99亿,截至2019年6月30日,青客公寓累计亏损额为20.29亿元。

从数据上看,青客、蛋壳这样的长租平台,负债率太高,现金流吃紧。

而在房地产业内,长租公寓发展的模式也一直被诟病,长租公寓利润率并不高,支撑不了极速发展的模式。

有房地产分析师认为,根据长租平台的财务状况,即使没有疫情的影响,也要开始清理亏损房源和涨价,来改善盈利状况。

“即使没有疫情,年后的租金也会上涨。”上海一位长租平台的管家也对消金界表示。

正是因为怀疑蛋壳、青客借疫情甩锅,很多房东才不同意平台提出的解决方案。

面对这样一个消费场景,金融机构是否理解到位,又是否做足了风控措施呢?

据消金界了解,在租金贷的模式下,与长租平台合作的金融机构,在租客贷款审批之后,甚至最多会将24个月的租金一次性支付给长租平台,而平台需要向金融机构缴纳不低于未尝贷款余额5%的保证金,如果出现租客提前退租的情况,平台需要在一个月内向金融机构偿还剩余租金。

但退款剩余租金的前提也是得有钱退才行。通过前面专业人士提到的混同和挪用风险,以及结合长租平台的现金流来看,这类信贷产品的风险确实在集聚。

韦博英语跑路,让诸多金融机构踩了教育分期的雷,对教育分期开始“心存芥蒂”,在长租平台激进的扩张模式下,房租分期会不会成为下一个“被抛弃”的场景?
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